Tout savoir sur l'achat d'un terrain pour construction villas à marrakech

L'achat d'un terrain pour la construction de villas à Marrakech, comme dans toute autre région, est un processus qui nécessite une planification minutieuse et une compréhension des réglementations locales. Voici un guide général pour vous aider à mieux comprendre le processus d'achat de terrain pour la construction de villas à Marrakech :

L’achat d’un terrain au Maroc pour y faire construire un ou plusieurs bien immobilier est un rêve pour de nombreuses personnes, Mais faut-il encore savoir que peux-t-on construire sur tel ou tel terrain , c'est ce que l'on appelle le zonage , votre agence immobilière à Marrakech PRESTIGE GALLERY IMMO vous explique tout cela en détails 

Les zonages et les règles pour la construction de villas à Marrakech peuvent varier en fonction de la zone spécifique de la ville où vous souhaitez construire. Il est essentiel de consulter les autorités locales et de vous référer aux documents officiels tels que le Plan d'Aménagement Communal (PAC) de la zone concernée pour obtenir des informations précises, mais aussi et surtout vous prémunir de la note de renseignement qui comme son nom l'indique vous renseigne sur le nombre et le type de construction que vous pouvez faire sur ledit terrain que vous comptez acquérir , pour bien comprendre les différentes appellations voici leurs caractéristiques et leurs spécificités : 

Les différentes zone ou plan de zonage Marrakech :

Que signifie zone SD1 ? SD2 ? GH1 ? GH2 ? SA1, SA2, SA3, S1 à Marrakech ?

1) La zone SD : Réservée à la construction de villas individuelles, se situe généralement sur la route de l’Ourika, la route d’Amizmiz et un peu sur la route de Tahanaout.

SD1 :

– Dix villas/parcelle individuelle de 1000 m² minimum (COS 0,07 et emprise maximale 5 % ; 500 m² au sol maximum).

– Projet en groupement d’habitation = (COS 0,40 et emprise maximum 20 %).

Le projet sur un terrain SD1 ou SD2 à Marrakech doit s’établir sur une surface minimale de 10000 m² sauf si le titre est antérieur au 16/06/2016, ou la superficie minimale du terrain pour établir un projet est ramenée à 2500 m².

Le terrain doit être issu d’un lotissement autorisé et viabilisé. Il faut prévoir : des places de parking, espace verts, espaces en commun et cinq mètres de recul avant/arrière, recul de dix mètres par rapport aux voies, les voies doivent faire douze mètres à minima.

 SD2 :

– Six villas/parcelle individuelle de 1000 m² minimum (COS 0,24 et emprise maximale 12 % ; 1200 m² au sol maximum).

Le projet doit s’établir sur une surface minimale de 10000 m².

2) La zone GH : Réservée à la construction de villas individuelles et qui se situe généralement sur la route de Tahanaout et quelques parcelles sur la route de l’Ourika.

GH1 :

Groupement d’habitations/divisible en parcelles de 500 m² minimum.

GH2 :

Groupement d’habitations/divisible en parcelles de 250 m² minimum.

3) La zone SA : Réservée à la construction de villas individuelles et qui se situe généralement sur la route de Ouarzazate et la route de Fès.

SA1 :

Villas individuelles isolées/groupées ou établissements touristiques (COS 0,60 et emprise maximale 30 %).

Le projet doit s’établir sur une surface minimale de 500 m².

SA2 :

Villas individuelles isolées/groupées (COS 0,10 et emprise maximale 5 %) ou groupement d’habitations (COS 0,18 et emprise maximale 12 %).

Toute parcelle inférieure à un hectare peut recevoir deux constructions maximums dans la limite du COS et du CES.   

 Le projet doit s’établir sur une surface minimale de 10000 m².

SA3 :

Villas individuelles isolés/groupés (COS 0,25 et emprise maximale 15 %).  Le projet doit s’établir sur une surface minimale de 2500 m².

Dans la zone SA il existe des zone dites SD1/SD2 (à ne pas confondre avec la zone SD) :

– SD1 (zone SA) : COS 0,40 et emprise maximale 20 %, surface parcelle minimum de 2000 m²/unité.

– SD2 (zone SA) : COS 0,60 et emprise maximale 40 %, surface parcelle minimale 1000 m²/unité.

4) La zone D : Réservée à la construction de villas individuelles et qui se situe généralement sur la route d’Amizmiz.

D1 : Zone urbaine ; villas en bande, parcelle minimale de 250 m² (COS 1,20 et emprise maximale 60 %).

D2 : Zone urbaine ; villas jumelées ou isolées, parcelle minimale 500 m² (COS 1,00 et emprise maximale 50%), largeur minimale 20 m.

D3 : Zone urbaine ; villas isolées et hôtellerie, parcelle minimale 1000 m² (COS 0,80 et emprise maximale 40 %).

5) Autres zones :

S1 : Zone résidentielle, touristique, café, restaurants ou maison d’hôtes (COS 0,60 et emprise maximale 35 %).  Le projet doit s’établir sur une surface minimale de 10000 m².

CONSEILS :

 Si la note de renseignement indique que la parcelle initiale sur lequel vous déposez votre projet doit faire 10000 m² minimum et que votre parcelle individuelle sur un terrain SD1 doit faire 1000 m² minimum, vous devez absolument vérifier et déterminer cela avant la signature, à défaut de se voir un refus du permis de construire !

 Ainsi, déterminez avec l’aide d’un architecte ou d’un logiciel d’architecture la surface utile finie en tenant compte des informations d’urbanisme sur la note : exemple ; le recul de cinq mètres de chaque côté par rapport à la limite extérieur, dix mètres par rapport aux voies intérieures, quinze mètres par rapport aux poteaux moyenne tension ou trente mètres haute tension, l’espacement entre chaque villa, la voirie interne etc…  En général il faut déduire entre 20 et 30 %.  

 Les informations d’urbanisme fournies ne sont pas claires ou difficiles à obtenir auprès de votre intermédiaire ?  C’est sûrement mauvais signe ; laissez tomber !

Enfin pour les acquereurs étrangers il est nécessaire de prendre en compte le facteur VNA , ce qui signifie terrain à vocation non agricole ,En effet, la loi interdit aux ressortissants étrangers d'acquérir un terrain agricole. Une condition qui ne s'applique pas aux acquéreurs marocains. Une attestation de vocation non agricole (AVNA) est exigée donc pour que vous puissiez acquérir le dit terrain . Elle est associée au terrain, et non au projet Il est donc nécessaire pour les acquéreurs étrangers de prendre en considération ce facteur déterminant dans leur recherche. Ce qui restreint nécessairement les emplacements à cibler.